Угоди з Нерухомістю в Угорщині
В Угорщині більшість угод з нерухомістю, що стосуються прав на нерухомість та вимагають реєстрації в єдиному державному реєстрі нерухомості, чи то дарування, купівля-продаж тощо, не може обійтися без участі адвоката. Це з тим, що відповідно до частини (3) ст. 32 закону №116 від 1997 року про реєстр нерухомості, підставою для реєстрації права власності, користування, застави тощо. є документ, засвідчений адвокатом, нотаріусом чи державним органом.
З огляду на це склалася загальноприйнята практика, що для оформлення договорів купівлі-продажу та дарування нерухомості сторони угоди зазвичай звертаються до адвоката. Найчастіше купівлі-продажу вторинного житла послуги адвоката зазвичай оплачує покупець, у разі первинного – забудовник. При оформленні угоди адвокат в силу закону зобов’язаний представляти та захищати інтереси обох сторін, і знайти оптимальне для обох сторін рішення щодо угоди.
Найчастіше процес оформлення угоди з купівлі-продажу нерухомості включає наступні основні етапи:
Адвокат заздалегідь складає та погоджує зі сторонами угоди тексти документів, у день підпису запитує свіжу виписку з реєстру нерухомості щодо предмета угоди. При підписанні договору купівлі-продажу покупець передає продавцеві завдаток, найчастіше у розмірі 10% загальної вартості нерухомості. Завдаток як особливий спосіб забезпечення угоди регулюється цивільним законодавством Угорщини, і суть його полягає в тому, що у разі, якщо договір не може бути виконаний до кінця з вини покупця, завдаток залишається у продавця, якщо ж договір не може бути виконаний з вини продавця, Продавець зобов’язаний повернути покупцю подвійну суму задатку.
Довгі роки існувала практика особистої зустрічі та підписання договору купівлі-продажу сторонами особисто чи через представника. Проте вірус КОВІД-19 вніс свої корективи і суттєво зачепив серед іншого і процедуру купівлі-продажу нерухомості, яка стала можлива також і з використанням коштів електронного та поштового зв’язку.Далі адвокат подає документи в кадастрову палату з метою зареєструвати в єдиному реєстрі нерухомості вчинення правочину з купівлі-продажу нерухомості. Необхідно розуміти, що на даному етапі це означає лише реєстрацію самого факту укладання договору, а не реєстрацію права власності, тобто у виписці з кадастрового реєстру з’являється запис про те, що щодо нерухомості було укладено договір купівлі-продажу. У такий спосіб законодавці прагнуть убезпечити покупця від можливого повторного продажу несумлінним продавцем.
Після укладання угоди сторони здійснюють інші свої обов’язки за договором: виплати покупної ціни, оформлення кредиту, анулювання обтяжень тощо. Якщо покупець є іноземним громадянином, то для придбання нерухомості в Угорщині йому необхідно отримати дозвіл на купівлю нерухомості. Документи на видачу дозволу можна подати тільки після підписання договору купівлі-продажу, воно видається завжди лише за конкретною, укладеною вже угодою, тобто зазначеним у договорі купівлі-продажу людям на зазначену там нерухомість. Термін для надання дозволу 45 днів.
Останню виплату за договором нерідко поєднують із передачею нерухомості у володіння. Покупець виплачує суму, що залишилася, а продавець передає йому ключі від нерухомості, вони спільно оглядають нерухомість, фіксують стан, показання лічильників в акті прийому-передачі.
Про виплату повної покупної ціни сторони зобов’язані повідомити адвоката, який оформляв правочин, і він подає документи в кадастрову палату з метою реєстрації в реєстрі права власності покупця. При купівлі-продажу нерухомості для переходу права власності від продавця до покупця необхідна реєстрація права власності в реєстрі нерухомості, і лише після цього покупець стає повноправним власником нерухомості.
Після здійснення угоди з купівлі-продажу нерухомості у продавця, за певних умов, можуть виникнути грошові зобов’язання щодо оплати прибуткового податку (загальна ставка 15%), який продавець зобов’язаний заявити у річній податковій декларації.
А у покупця в більшості випадків виникає обов’язок сплатити мито за придбання нерухомості (загальна ставка 4% від вартості нерухомості, але остаточна сума встановлюється з урахуванням багатьох факторів, наприклад: вторинне/первинне житло, вік покупця, спорідненість між сторонами угоди, продана до або після угоди інша нерухомість і т.д.). Національна податкова та митна служба нараховує податок автоматично, на підставі поданих адвокатом документів та наданих ним даних, та поштовою службою відправляє вимогу щодо виплати мита на адресу, зазначену у договорі як адресу проживання покупця.