Ingatlan adásvételről röviden
Általában az ingatlannal kapcsolatos ügyletek, pl. ajándékozás, adásvétel stb., ügyvéd közreműködése nélkül nem bonyolíthatók le. Ennek az az oka, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXVI. törvény 32. § (3) bekezdésének értelmében többek között a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, jelzálogjog keletkezésére, megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.
Erre való tekintettel az általánosan elfogadott gyakorlat, hogy az ingatlan adásvételi szerződések céljából felek ügyvédhez szoktak fordulni. A használt lakások esetében általában a vevő, az újépítésű lakás esetében pedig a beruházó fizeti meg az ügyvédi díjat. Az ügylet során az ügyvéd mind a két fél érdekeit képviseli és védi, és igyekszik mind a két felnek megfelelő megoldást találni.
Leggyakrabban az ingatlan adásvételi ügylet az alábbiak szerint zajlik:
1. Az ügyvéd elkészíti és a szerződő felekkel egyezteti az adásvételi szerződés szövegét, az aláírás napján az ügylet tárgyát képező ingatlanról friss tulajdoni lapot kér le. Az adásvételi szerződés aláírásakor a vevő foglalót ad az eladónak, ami általában az ingatlan vételi árának 10%-a. A foglaló a szerződés kötelezettségvállalás megerősítéseként szolgál, a szabályait a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:185. §-a tartalmazza, és az a lényege, hogy ha a szerződés teljesítése a vevő hibájából meghiúsul, a foglalót az eladó megtartja, ha pedig a szerződés teljesítése az eladó hibájából meghiúsul, ő a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni a vevőnek. Ha a szerződést felek teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken, tehát a foglaló a vételárrészletnek minősül. Ha a szerződés teljesítése pedig olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár a vevőnek.
Korábban az volt a törvényes gyakorlat, hogy a felek személyesen vagy meghatalmazott közreműködésével az ügyvéddel történő személyes találkozáson írtak alá adásvételi szerződést. A COVID-19 vírus miatt azonban jelentős változások történtek meg az ügyfél azonosításával és okiratok ellenjegyzésével kapcsolatban, amiknek köszönhetően mostanában az ingatlan adásvételi ügylet megkötése online is, az elektronikus és postai kommunikáció segítségével, tehát személyes találkozás mellőzésével lehetővé vált.
2. Az ingatlan adásvételi szerződés aláírását követően az ügyvéd benyújtja a szükséges okiratokat az illetékes egykori Földhivatalhoz (mai nevén: Kormányhivatal Földhivatali Főosztálya) az ingatlan adásvételi ügyletnek az ingatlan-nyilvántartásba történő rögzítése érdekében. Fontos hangsúlyozni, hogy ebben a szakaszban csak a szerződéskötés tényének regisztrációja történik (tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése vagy tulajdonjog bejegyzése függőben tartása módján), nem pedig a tulajdonjog bejegyzése, vagyis a tulajdoni lapon megjelenik egy széljegy arról, hogy az adott ingatlan vonatkozásában az adásvételi szerződés jött létre. Így a jogalkotók igyekezték megakadályozni az ingatlan többszöri eladását.
3. Az ügylet megkötését követően a felek teljesítik a szerződésből eredő egyéb kötelezettségeiket: a vételárrészletek megfizetése szerződés szerinti ütemezésnek megfelelően, lakáshitel elintézése, tehermentesítés stb. Ha a vevő külföldi természetes vagy jogi személy, akkor ahhoz, hogy Magyarországon ingatlant vásárolhasson, ingatlanszerzési engedélyt kell kérnie. Az engedély kiadására vonatkozó okiratokat csak az adásvételi szerződés aláírása után lehet benyújtani, az engedélyt mindig csak konkrét, már megkötött ügylethez, azaz az ott megjelölt ingatlanra az adásvételi szerződésben megjelölt személyek részére adható ki. Az engedély kiadásának ügyintézési határideje 45 nap.
4. A szerződés szerinti utolsó vételárrészlet kifizetése gyakran az ingatlan birtokba adásával egyidejűleg történik. A vevő a fennmaradó véterárászletet kifizeti, az eladó pedig átadja neki az ingatlan kulcsait, felek közösen megtekintik az ingatlant, és a birtokbaadási jegyzőkönyvbe rögzítik az állapotát, mérőórák állásait, észrevételeit.
5. A teljes vételár megfizetéséről a felek kötelesek az ügyletet lebonyolító ügyvédet értesíteni, aki a vevő tulajdonjogának nyilvántartásba való bejegyzése céljából okiratokat nyújt be az illetékes Földhivatalhoz. Ingatlan adásvételénél a tulajdonjog eladóról a vevőre történő átruházásához a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése szükséges.
Az ingatlan adásvételi ügylet után az eladónak bizonyos esetekben személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezhet (a személyi jövedelemadó általános mértéke 15%), amelyet az eladónak az éves adóbevallásban be kell jelentenie.
A vevőnek pedig általában vagyonátruházási illeték fizetési kötelezettsége keletkezhet (az általános mértéke az ingatlan értékének 4%-a, de a végösszeg meghatározása számos tényező figyelembevételével történik, például: használt / újépítésű lakás, a vevő életkora, felek rokoni kapcsolata, ügylet előtt vagy után értékesített egyéb ingatlan stb.). A Nemzeti Adó- és Vámhivatal az ügyvéd által benyújtott okiratok és az általa megadott adatok alapján automatikusan állapítja meg az illeték mértékét, és az erről szóló fizetési felszólítást postai küldeményként a vevő szerződésben megjelölt lakcímére küldi meg.