Сделки с Недвижимостью в Венгрии
В Венгрии большинство сделок с недвижимостью, касающихся прав на недвижимость и требующих регистрации в едином государственном реестре недвижимости, будь то дарение, купля-продажа и т.п., не может обойтись без участия адвоката. Это связано с тем, что согласно части (3) ст. 32 закона № 116 от 1997 года о реестре недвижимости, основанием для регистрации права собственности, пользования, залога и т.п. является документ, заверенный адвокатом, нотариусом или государственным органом.
Ввиду этого сложилась общепринятая практика, что для оформления договоров купли-продажи и дарения недвижимости стороны сделки обычно обращаются к адвокату. В большинстве случаев купли-продажи вторичного жилья услуги адвоката обычно оплачивает покупатель, в случае первичного — застройщик. При оформлении сделки адвокат в силу закона обязан представлять и защищать интересы обеих сторон, и найти оптимальное для обеих сторон решение по сделке.
Чаще всего процесс оформления сделки по купле-продажи недвижимости включает в себя следующие основные этапы:
1. Адвокат заранее составляет и согласует со сторонами сделки тексты документов, в день подписи запрашивает свежую выписку из реестра недвижимости в отношении предмета сделки. При подписании договора купли-продажи покупатель передаёт продавцу задаток, чаще всего в размере 10 % от общей стоимости недвижимости. Задаток как особый способ обеспечения сделки регулируется гражданским законодательством Венгрии, и суть его состоит в том, что в случае, если договор не может быть выполнен до конца по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, если же договор не может быть выполнен по вине продавца, продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Долгие годы существовала практика личной встречи и подписания договора купли-продажи сторонами лично или через представителя. Однако вирус КОВИД-19 внёс свои коррективы и существенно затронул среди прочего и процедуру купли-продажи недвижимости, которая стала возможна также и с использованием средств электронной и почтовой связи.
2. Далее адвокат подаёт документы в кадастровую палату с целью зарегистрировать в едином реестре недвижимости совершение сделки по купле-продаже недвижимости. Необходимо понимать, что на данном этапе это означает только регистрацию самого факта заключения договора, а не регистрацию права собственности, то есть в выписке из кадастрового реестра появляется запись о том, что в отношении недвижимости был заключён договор купли-продажи. Таким способом законодатели стремятся обезопасить покупателя от возможной повторной продажи недобросовестным продавцом.
3. После заключения сделки стороны осуществляют остальные свои обязанности по договору: выплаты покупной цены, оформление кредита, аннулирование обременений и т.п. В случае, если покупатель является иностранным гражданином, то для приобретения недвижимости в Венгрии ему необходимо получить разрешение на покупку недвижимости. Документы на выдачу разрешения можно подать только после подписания договора купли-продажи, оно выдаётся всегда только по конкретной, заключённой уже сделке, то есть указанным в договоре купли-продажи людям на указанную там же недвижимость. Срок для выдачи разрешения 45 дней.
4. Последнюю выплату по договору нередко совмещают с передачей недвижимости во владение. Покупатель выплачивает оставшуюся сумму, а продавец передаёт ему ключи от недвижимости, они совместно осматривают недвижимость, фиксируют состояние, показания счётчиков в акте приёма-передачи.
5. О выплате полной покупной цены стороны обязаны уведомить адвоката, оформлявшего сделку, и он подаёт документы в кадастровую палату с целью регистрации в реестре права собственности покупателя. При купле-продаже недвижимости для перехода права собственности от продавца к покупателю, необходима регистрация права собственности в реестре недвижимости, и только после этого покупатель становится полноправным собственником недвижимости.
После совершения сделки по купле-продаже недвижимости у продавца, при определённых условиях, могут возникнуть денежные обязательства по оплате подоходного налога (общая ставка 15%), который продавец обязан заявить в годовой налоговой декларации.
А у покупателя в большинстве случаев возникает обязанность оплатить пошлину за приобретение недвижимости (общая ставка 4 % от стоимости недвижимости, но окончательная сумма устанавливается с учётом многих факторов, например: вторичное/первичное жильё, возраст покупателя, родство между сторонами сделки, проданная до или после сделки другая недвижимость и т.д.). Национальная налоговая и таможенная служба начисляет налог автоматически, на основании поданных адвокатом документов и предоставленных им данных, и почтовой службой отправляет требование по выплате пошлины на адрес, указанный в договоре как адрес проживания покупателя.